Resumo do Terreno
Área de intervenção informada
482,59 m²
Polígono branco da imagem do briefing.
Frente para a via
30,6 m
Avenida Djalma Batista como fachada-vitrine.
Restrição ambiental
APP
Área laranja tratada como preservação.
Cenário de trabalho: eixo Djalma Batista, com referência preliminar na ZDU - Adrianópolis / N. Sra. das Graças para uso comercial. A ocupação física deve respeitar a área branca e a APP. A validação oficial dos índices será feita na etapa de projeto, após contratação.
Diagnóstico do Terreno
Área de intervenção clara
A área branca representa o polígono de projeto, com 482,59 m² informados e frente de 30,6 m para a Avenida Djalma Batista.
APP preservada
A área laranja entra como restrição ambiental e deve orientar drenagem, ocupação, paisagismo e limite da intervenção.
Aproveitamento vertical
Por isso a proposta trabalha com subsolo, térreo showroom e mezanino: mais capacidade sem transformar a fachada em depósito de carros.
Pré-Viabilidade Urbanística
| Parâmetro | Cenário preliminar | Impacto no estudo |
|---|---|---|
| Zona de referência | ZDU - Adrianópolis / N. Sra. das Graças | Usada como base preliminar para o eixo da Avenida Djalma Batista. |
| Uso | Comercial / revenda de veículos | Permite organizar showroom, atendimento, pátio e apoio operacional. |
| Recuos | Frontal 5 m | laterais 2 m | fundo 3,5 m | Define faixa de vitrine frontal, envelope da edificação e área de circulação. |
| Taxa de ocupação | Max. 70% | Sobre 482,59 m², projeção máxima conservadora aproximada de 337,81 m². |
| Coeficiente de aproveitamento | CA base 4,8 | Potencial teórico alto; o projeto tende a usar bem menos, priorizando showroom e pátio. |
| Permeabilidade | Min. 15% | Reserva mínima conservadora de 72,39 m² sobre a área branca. |
| Paisagismo / área verde | Mín. 7,5% como referência | Tratar como paisagismo funcional: área verde, permeabilidade, fachada e transição com a APP. |
| Estacionamento | 1 vaga/75 m² | Se a área construída ficar entre 180 e 240 m², prever 3 a 4 vagas formais, além das áreas de exposição. |
Volumetria Proposta
Subsolo operacional
Estoque coberto, preparo/embelezamento, apoio técnico e área de entrega. Potencial preliminar: 20 a 30 veículos, podendo aumentar conforme layout, circulação e solução de rampa ou plataforma.
Térreo showroom-vitrine
Recepção, lounge, atendimento, carros em destaque e fachada envidraçada voltada para a Djalma Batista. Potencial preliminar: 15 a 20 veículos em exposição interna.
Mezanino / segundo nível
Exposição premium, sala gerencial e vista para o showroom. Potencial preliminar: até 15 veículos, dependendo de estrutura, circulação, acesso veicular e carga admissível.
Pátio frontal
Vitrine externa, estacionamento de clientes, acesso principal, paisagismo funcional e circulação de manobra. Potencial preliminar: 6 a 10 veículos entre exposição frontal e vagas de apoio.
Diretriz de aproveitamento: concentrar estoque e operação no subsolo, deixar o térreo como experiência comercial e usar o mezanino/segundo nível para carros de maior valor. Assim, a loja pode trabalhar com aproximadamente 55 a 75 veículos entre estoque, showroom, mezanino e frente, a confirmar em layout técnico.
Como a Obra Pode Ficar
Fachada-vitrine: a frente da loja como principal ferramenta de desejo e valorização comercial.
Showroom com mezanino: vitrine, profundidade e carros de destaque.
Recepção premium: o cliente sente valor antes de negociar.
Subsolo operacional: estoque, preparo e entrega sem poluir a fachada.
Do conceito à entrega
A proposta organiza o caminho completo: primeiro o conceito e a viabilidade, depois os projetos técnicos e, por fim, a execução da obra. O cliente pode contratar por etapas ou optar pela entrega completa com projeto, obra, acabamento e valorização comercial do ponto.
O Que Cabe No Projeto
Frente comercial
Pátio vitrine para veículos, acesso de clientes, paisagismo funcional, comunicação visual e fachada de alto impacto.
Showroom coberto
Espaço para carros de destaque, recepção, lounge, mesas de atendimento e área de fechamento.
Operação
Administração, apoio de equipe, depósito, sanitários, área técnica e preparação estética leve.
Entrega e experiência
Ponto de entrega técnica com boa luz, fundo fotografável e percurso claro para o cliente.
Projetos que Devem Entrar na Proposta
| Disciplina | Escopo | Status | Valor |
|---|---|---|---|
| Estudo de viabilidade legal | Consulta de zona, uso, recuos, taxa de ocupação, coeficiente, permeabilidade, vagas, APP e riscos de aprovação. | Essencial antes de fechar área. | R$ X |
| Projeto arquitetônico completo | Conceito, layout, implantação, plantas, cortes, fachadas, quadro de áreas, executivo, detalhamentos, memoriais e material para aprovação. | Obrigatório. | R$ X |
| Memoriais e RRT de projeto | Memorial descritivo, quadro de áreas, documentos técnicos e RRTs de autoria/responsabilidade dos projetos contratados. | Obrigatório para formalizar projeto. | R$ X |
| Interiores e recepção | Balcão, lounge, parede de marca, forro, iluminação decorativa, materiais e atmosfera comercial. | Recomendado pelo padrão premium. | R$ X |
| Fachada e comunicação visual | Pórtico, vidro, ACM/brises, letreiro, iluminação de fachada e diretrizes de marca. | Essencial para revenda. | R$ X |
| Estrutural e fundações | Dimensionamento estrutural, fundações, cobertura/marquise e bases. Depende de sondagem quando aplicável. | Obrigatório para executar. | R$ X |
| Elétrico e luminotécnico | Tomadas, quadros, cargas, iluminação funcional, iluminação de vitrine, circuitos e infraestrutura. | Obrigatório. | R$ X |
| SPDA / aterramento | Análise de necessidade, projeto de para-raios, aterramento e memoriais quando exigido. | Provável conforme área, altura e risco. | R$ X |
| Hidrossanitário | Água fria, esgoto, pontos de sanitários, copa, área técnica e compatibilização com rede existente. | Obrigatório. | R$ X |
| Águas pluviais e drenagem | Captação de cobertura, piso externo, caixa de areia/inspeção, destino das águas e cuidado com APP. | Essencial pelo terreno e área externa. | R$ X |
| PSCIP / bombeiros | Saídas, extintores, sinalização, iluminação de emergência, memoriais e análise de enquadramento. | Obrigatório/provável para regularização. | R$ X |
| Acessibilidade | Rota acessível, sanitários, rampas, circulações, vaga PCD quando exigida e atendimento à NBR 9050. | Obrigatório em atendimento ao público. | R$ X |
| Pontos de ar-condicionado | Previsão de evaporadoras/condensadoras, drenos, pontos elétricos e infraestrutura para showroom/escritório. | Recomendado. | R$ X |
| CFTV, rede e segurança | Infraestrutura para câmeras, dados, internet, alarme e controle operacional. | Recomendado para revenda. | R$ X |
| Paisagismo e área verde | Tratamento da fachada, área permeável, vegetação de baixa manutenção, transição com APP e qualificação da vitrine externa. | Recomendado e integrado à permeabilidade. | R$ X |
| Orçamento e cronograma | Planilha por etapas, curva de desembolso, itens inclusos/exclusos e estimativa por m². | Essencial para decisão de obra. | R$ X |
| RRT de execução | Responsabilidade técnica vinculada à execução/gerenciamento da obra, quando a Terrara assumir essa etapa. | Entra no pacote de execução. | R$ X |
Blocos de Execução da Obra
1. PreparaçãoLevantamento, limpeza, tapume, locação, canteiro e proteção da APP.
2. Base civilTerraplenagem pontual, fundações, estrutura, alvenarias, cobertura e impermeabilização.
3. InstalaçõesElétrica, hidrossanitária, drenagem, pluvial, infraestrutura de ar, dados e segurança.
4. FachadaVidro, pórtico, ACM/brises, letreiro, iluminação externa e paisagismo.
5. InterioresForro, piso, pintura, marcenaria, recepção, lounge, banheiros e administração.
6. Operação externaPiso do pátio, vagas/exposição, acesso veicular, drenagem, sinalização, área de preparo e RRT de execução.
Modelo de Valores
| Opção | O que está incluso | Investimento preliminar |
|---|---|---|
| Projeto completo para execução | Estudo de viabilidade, conceito, volumetria, layout, projeto arquitetônico completo, executivo, interiores comerciais, fachada, memoriais, compatibilização e RRT de projeto. Projetos complementares podem ser coordenados pela Terrara e orçados conforme equipe técnica envolvida. | R$ 95.000,00 |
| Execução da obra | Estimativa preliminar para execução com subsolo, showroom, mezanino, fachada premium, interiores, instalações, drenagem, paisagismo e área de preparo/embelezamento. O valor final será definido somente após projeto executivo, memoriais, detalhamentos e quantitativos. | R$ 1,80 mi a R$ 2,90 mi |
A prioridade desta proposta é iniciar o projeto completo. A execução aparece como ordem de grandeza para planejamento do investimento, mas a obra só deve ser contratada com segurança após o projeto executivo, memoriais, detalhamentos, quantitativos, sondagem e definição final de acabamento.
Como Iniciamos
- Aprovação da proposta de projeto completo.
- Alinhamento final do escopo, padrão desejado e estratégia de implantação.
- Início do projeto com levantamento, viabilidade, conceito e desenvolvimento técnico.
Vamos transformar o ponto em uma vitrine premium?
Terrara Arquitetura e Construções | @terraraconstrucoes | Atendimento direto pelo WhatsApp.